Avantages, inconvénients et conditions de la loi Denormandie

by | Jan 21, 2019 | Immobilier | 0 comments

Le 9 novembre 2018 était adopté la loi Denormandie visant à réhabiliter les logements anciens dans les centres-villes.

Cette loi permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du montant total de l’investissement. 

Ce dispositif présente trois avantages majeurs par rapport aux précédentes lois de défiscalisation. 

 

I/ Les avantages du dispositif Denormandie 

A/ La défiscalisation

De la même façon que la loi Pinel, le dispositif de défiscalisation Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du montant total de l’investissement. 

Pour un investissement de 100 000€, tu peux donc bénéficier de 21 000€ de réduction d’impôts. 

Avec le dispositif Denormandie, il existe 3 périodes d’engagement : 6, 9 et 12 ans nous faisant bénéficier respectivement de 12,18 ou 21% de réduction d’impôts. 

 

B/ Une loi de défiscalisation enfin accessible dans l’ancien

Ce dispositif fiscal marque un changement de philosophie par rapport à la loi Pinel.

L’objectif n’est pas de construire de nouveaux logements neufs mais de réhabiliter des logements déjà existants.

Le dispositif « Pinel ancien » tentait de répondre à cette problématique mais était trop restrictif.

Le dispositif Denormandie semble aussi plus accessible aux investisseurs particuliers et ce, sans l’aide d’intermédiaires.

 

C/ Possibilité de louer à ses ascendants/descendants s’ils ne font pas partie du foyer fiscal

Autrefois interdit, il est maintenant possible de louer à ses ascendants et descendants tout en bénéficiant de la réduction d’impôts. 

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, il faut respecter plusieurs conditions. 

 

II/ Les conditions à respecter pour bénéficier de ce dispositif

A/ Un investissement dans un centre-ville avec des habitats à réhabiliter

L’article 226 de la loi de finance pour 2019 dispose que : “La réduction d’impôt mentionnée au 5° du B du I s’applique exclusivement aux logements situés dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire.”

Dans ce cadre, il existe aujourd’hui 222 villes pouvant bénéficier de ce dispositif :

Tu peux accéder à la liste ici : https://www.francetransactions.com/le-saviez-vous/liste-des-222-villes-eligibles-au-plan-action-coeur-de-ville.html

 

B/ Les plafonds à respecter

De la même manière que la loi Pinel, pour bénéficier du dispositif Denormandie il faut respecter un plafond de ressource et un plafond de loyer. 

Pour avoir plus de renseignements concernant les plafonds à respecter, tu peux visiter cette page : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

 

C/ Des travaux de réhabilitation à effectuer

C’est la philosophie de cette réforme : réhabiliter les logements anciens en centre-ville. 

Une des conditions à respecter est donc de faire réaliser les travaux par des professionnels. 

Le montant des travaux doit représenter au minimum 25% du coût total de l’opération. 

 

Les impératifs à respecter au niveau des travaux sont faibles (pas d’impératif en matière énergetique par exemple). 

Cependant le ministre précise que “nous nous assurerons aussi que l’aide aille bien aux travaux éligibles et ne serve pas, par exemple, à rénover une piscine ou à simplement rafraîchir des logements qui auraient besoin de travaux beaucoup plus lourds”.

Ce dispositif fiscal est une bonne nouvelle pour les investisseurs.

Cependant, il ne faut pas oublier la présence d’autres techniques pour réduire ses impôts.

En l’occurrence, en matière de réduction d’impôts, il est aussi possible de bénéficier du déficit foncier.

Il faudra donc vérifier que le montant économisé avec la loi « Denormandie » est supérieur au montant que tu pourrais économiser grâce au mécanisme du déficit foncier.

 

Pour schématiser, la loi Denormandie est souvent plus avantageuse si tu as une tranche marginale d’imposition comprise entre 0 et 30%.

Pour être précis, il faut vérifier cette condition pour que ce dispositif soit avantageux : 21% > % des travaux par rapport au coût global de l’investissement * (Ta tranche marginal d’imposition + 17,2% (Prélèvements Sociaux))

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