Faut-il réaliser un investissement Pinel ?

by | Jan 25, 2019 | Immobilier | 0 comments

À la suite de mon article sur la nouvelle loi Denormandie, j’ai reçu plusieurs mails me demandant ce que je pensais de la loi Pinel.

Dans cet article, je vais donc te présenter la loi Pinel puis te dire s’il est avantageux d’investir avec ce dispositif.

 
Présentation succincte de la loi Pinel
 

La loi Pinel est un dispositif qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant global de l’investissement.

Pour un investissement de 100 000€, il est donc possible de bénéficier de 21 000€ de réduction d’impôt.

Bien entendu, pour bénéficier de cette réduction d’impôt, il y a des critères à respecter.

D’abord sur le type de logement à acheter.

Tous les logements ne sont pas éligibles au dispositif Pinel.

Ensuite sur les plafonds à respecter.

Deux plafonds sont à respecter : le plafond de loyer et le plafond de ressources des locataires.

Enfin il existe un zonage à respecter. Toutes les zones en France ne peuvent pas bénéficier du dispositif de défiscalisation de la loi Pinel.
 

Pour une présentation plus détaillée de ce dispositif, n’hésite pas à visiter cette page : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

 
Le but de cet article n’est pas de présenter en long, en large et en travers ce dispositif.

Des centaines d’articles le font déjà.

Le but de cet article est te partager les risques et avantages du dispositif de défiscalisation Pinel.
 

Toujours vérifier les chiffres avancés

 
Avant d’être un dispositif de défiscalisation, nous devons considérer un investissement Pinel comme un investissement immobilier.

Comme dans tout investissement immobilier, il y a plusieurs critères qu’il faut analyser avant d’acheter.

 
Premièrement, il faut vérifier que le prix au m2 de cet investissement Pinel n’est pas surévalué par rapport au marché.

Pour ce faire, une simple recherche sur Google suffit.

Malheureusement, déjà, les choses se gâtent.

 
Les biens sont, dans 99% des cas, vendus beaucoup plus chers que les biens anciens.

Certes, le bien est neuf.

Mais rien ne justifie un tel écart de prix.

 
Secondement, il faut vérifier que les loyers présentés lors de la simulation de notre investissement Pinel sont en adéquation avec le marché.

Comme précisé plus haut, pour bénéficier de la loi Pinel, nous devons respecter un plafond au niveau des loyers.

Dans certains secteurs les loyers pratiqués sont inférieurs à ces plafonds.

Cette différence de loyer diminue le rendement de notre investissement.

Ce qui est susceptible de remettre en question notre investissement.

 

Bien vérifier la localisation de cet investissement

 
Nombre d’investisseurs particuliers se retrouvent, à cause de leur investissement Pinel, avec un bien qu’ils n’arrivent pas à louer.

Une fois vérifié le prix au m2 et les loyers pratiqués, il faut aussi vérifier l’état du marché locatif.

Pour ce faire, une fausse annonce sur un site de petites annonces suffit.
 

Calculer le gain total de cet investissement 

 
La réduction d’impôt ne doit pas être le seul critère que nous regardons avant d’investir.

Nous devons aussi prendre en compte :

-L’évolution du marché de l’immobilier dans cette zone
-Les charges d’entretien
-La taxe foncière
-Le cashflow généré
-…
 
Plus important que de regarder ces critères, il faut comparer notre investissement avec d’autres opportunités.

 
La première question à se poser est : « combien me rapporte cet investissement sur 5/10/20 ans ? »

La seconde question à se poser est : « n’y a-t-il pas un autre investissement qui me rapporterait plus ? »
 

La rémunération d’intermédiaires

 
Pour gagner de l’argent dans l’immobilier, il existe une solution simple : résoudre des problèmes.

Dès que tu ne résous pas de problème, tu dois te demander quel est le pigeon.

Si tu ne sais pas quel est le pigeon cela veut dire que tu es le pigeon.

 
Ne pas oublier que tu vas payer des impôts sur tes revenus fonciers

 
Les conseillers et promoteurs te vendent souvent la réduction d’impôt.

Mais ils oublient de te préciser que tu vas payer des impôts sur tes revenus fonciers.

En l’occurrence, beaucoup d’impôts !

Beaucoup d’impôts car tu n’auras pas un système optimisé.
 

Tu ne pourras pas bénéficier du mécanisme de déficit foncier.

Ni de la fiscalité avantageuse en LMNP.

 
Un dispositif qui peut être avantageux à une condition

 
Le dispositif de la loi Pinel n’est pas mauvais en soi.

C’est sa commercialisation qui l’est.

Rien ne t’empêche de monter toi-même le dossier pour bénéficier de la défiscalisation Pinel.

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