4 raisons pour lesquelles le prix de l’immobilier va baisser

by | Jul 26, 2016 | Immobilier | 0 comments

N’en déplaise à certains, la valeur des biens immobiliers est largement surévaluée et ce pour 4 principales raisons. Dans un précédent article, je t’expliquais la puissance de l’effet de levier avec 4 exemples. Aujourd’hui on va voir pourquoi le scénario d’une baisse immobilière est le plus probable.

Mais, avant de te les expliquer, je te partage ce graphique du CGEDD qui dresse un tableau des prix de l’immobilier depuis 1965.

Comme tu le vois, le prix de l’immobilier a très fortement augmenté en France depuis les années 2000 et ce pour plusieurs raisons. D’abord les taux d’intérêt à un plus bas historique ont permis d’augmenter la capacité d’emprunt des ménages. De plus, cette baisse des taux d’intérêt s’est accompagnée d’un allongement de la durée des prêts.

Ensuite, la croyance que l’immobilier est une valeur refuge a joué un rôle important. En effet, la hausse immobilière a commencé à partir de la crise financière des années 2000. Les investisseurs ont cherché des investissements réputés plus sûrs comme l’immobilier.

Enfin, le soutien politique par les différents dispositifs d’incitation fiscale (Robien, Borloo, Scellier …) a permis aux propriétaires de diminuer le prix de revient de leur bien immobilier.

 

L’incidence de ces trois facteurs a permis une forte augmentation. Cependant, une forte correction des prix de l’immobilier semble maintenant le scénario à privilégier et ce pour 4 raisons.

1/ La hausse inévitable du taux d’intérêt

 

Le taux d’intérêt a une grande influence sur la capacité d’emprunt. De fait, une baisse du taux d’intérêt augmente ta capacité d’emprunt et une hausse du taux d’intérêt diminue ta capacité d’emprunt. Jean-Luc Buchalet et Chrisophe Prat ont calculé dans leur livre “Immobilier comment la bulle va se dégonfler ?” l’impact d’une hausse de 1 % sur la capacité d’emprunt en fonction de la durée du prêt. Graphiquement on a :

 

 

Logiquement, plus le prêt est long, plus la capacité d’emprunt est diminué. Or, depuis 20 ans, la durée des prêts a augmenté jusqu’à atteindre, en moyenne, une vingtaine d’années. La capacité d’emprunt des ménages a donc été dopée conjointement par la baisse des taux d’intérêt et par l’allongement de la durée des prêts.

 

Dans un futur proche il n’y a, a priori, pas de problème pour que la durée des prêts soit aussi longue. Cependant, concernant les taux, une hausse est inévitable (ils sont, quand j’écris cet article, proches de 1,5%). En effet, nous sommes entrés dans ce que Krugman appelle la “trappe à liquidité”, les banques centrales sont incapables de relancer l’économie par l’émission de monnaie.

Ce qu’il faut comprendre c’est le lien entre la banque centrale européenne et les banques privées. La banque centrale est chargée de maintenir l’inflation à un taux de 2%. L’inflation est induite à la fois par la quantité de monnaie en circulation et sa vitesse de circulation. Pour relancer l’inflation, la banque centrale joue sur la quantité de monnaie en circulation en accordant des prêts aux banques privés à des taux très faibles. Au fur et à mesure, voyant que la zone euro entrait dans une période de déflation, la banque centrale a décidé de baisser le taux auquel elle prête aux banques privés.

Bien évidemment, la baisse des taux pour les banques privés entraîne une baisse de taux pour les ménages. Or, aujourd’hui, la banque centrale n’a eu de cesse de baisser ces taux jusqu’à atteindre 0% ! Le seul moyen pour la banque centrale de retrouver son pouvoir lui permettant de stimuler l’économie lorsque celle-ci en a besoin est de sortir de cette trappe à liquidité en augmentant les taux auxquels elle prête aux banques privés. Il ne me semble pas imaginable que les taux deviennent négatifs (il n’est pas impossible que je me trompe) ! En augmentant ces taux, les banques privés seront obligés d’augmenter à leur tour les taux auxquels elles prêtent aux ménages.

Quoi qu’il en soit une économie saine n’est pas en déflation, il est inévitable que les taux d’intérêts augmentent. D’ailleurs, nous sommes à un plus bas historique.

 

2/ Le vieillissement de la population

 

Si l’on regarde les projections de la pyramide des âges, on s’aperçoit que la population française est vieillissante. Selon les projections de l’INSEE :

 

 

On voit clairement que la part des 20-59 diminue petit à petit et que, corrélativement, la part des 65 ou + augmente.

Or, si on regarde la moyenne d’âge des vendeurs et la moyenne d’âge des acheteurs, on s’aperçoit que la fourchette d’âge 20-59 est acheteuse alors que la fourchette d’âge 65 ou + est vendeuse.

Par le simple jeu de l’offre et de la demande, la démographie française va créer une pression baissière sur les biens immobiliers.

 

3/ Les français n’ont plus la capacité financière d’acheter

 

Une étude effectuée par la CGEDD calcule le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Cette étude prend en compte à la fois le taux d’intérêt réel des prêts, les revenus des ménages et, bien entendu, le prix des appartements.

 

 

Bien entendu le pouvoir d’achat immobilier des ménages est à un plus bas. La diminution tient principalement de la hausse moins importante des revenus par rapport à l’immobilier. Voici le prix des logements par rapport aux revenus des ménages. D’ailleurs, on remarque une symétrie entre les deux courbes.

Les prix de l’immobilier ont atteint un plafond. En effet, les ménages n’ont tout simplement plus la capacité d’emprunter tout en respectant les conditions d’octroi des prêts. Pour que la banque t’accorde un prêt, il faut que ton taux d’endettement soit au maximum de 33%.

Or, les ménages français ont atteint ce plafond de financement. En effet, une étude de l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution conclut que le taux d’effort c’est à dire la charge de remboursement annuelle d’un crédit rapportée au revenu annuel du ménage supérieur a atteint 30%.

Les ménages n’ont donc tout simplement plus la capacité d’emprunter à moins qu’une hausse de revenu survienne.

 

4/ La fin du soutien de L’État

 

Selon une enquête du crédit foncier, 66% des ménages qui investissent dans l’immobilier le font plus pour des raisons fiscales que pour se constituer un patrimoine. L’investissement immobilier est dopé par des mesures d’allègement fiscales comme la loi PINEL permettant de réduire jusqu’à 21% l’impôt.

Bien évidemment ces mesures ont un coût pour L’État. D’après le conseil d’analyse économique le coût global de ces mesures est de 3 milliards d’euros. Dans un contexte de contraction budgétaire, ces aides d’État vont sûrement devenir de moins en moins importantes.

De plus, le gouvernement a pris récemment une mesure visant à encadrer les loyers. Historiquement, une telle mesure avait été prise en 1935 par le gouvernement Laval. Cette décision avait marqué le dégonflement de la bulle immobilière.

 

Pour finir, par le jeu de l’offre et de la demande, la pression baissière sera encore plus prononcée dans les zones rurales avec le phénomène d’urbanisation.

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