Dois-je acheter ou louer mon bien immobilier ?

by | Aug 10, 2016 | Dépenser moins, Immobilier | 0 comments

Pour beaucoup, la question ne se pose même pas. En effet, il apparaît plus logique de rembourser un prêt pour acquérir son bien plutôt que d’enrichir le propriétaire du bien en lui payant un loyer. Cette pensée est tellement ancrée qu’on dit de quelqu’un qui loue son bien qu’il « jette son argent par les fenêtres ».

Cette pensée n’est pas totalement fausse mais nous allons voir qu’elle est fortement à nuancer. Mais, avant de démarrer l’analyse sur ce qui est le mieux pour toi entre acheter et louer, on va faire un rapide point sur le marché de l’immobilier en France. Voyons, depuis 1965, l’évolution du prix des logements et des loyers :

immobilier-baisse

Comme tu le vois depuis 2000, l’indice des loyers a augmenté de seulement 10% alors que dans le même temps l’indice du prix des logements a augmenté de près de 70%.

Cette hausse de l’indice du prix a d’importantes conséquences sur la durée et les mensualités de ton prêt immobilier. En effet, nous sommes passés d’une durée moyenne d’un prêt immobilier de 13 ans en 2000 à plus de 20 ans aujourd’hui soit une augmentation de plus de 50%. Cette augmentation de la durée des prêts couplée avec la revente prématurée des biens immobiliers peut avoir des conséquences très néfastes sur tes finances (les propriétaires revendent en moyenne leur bien 8 ans après l’achat).

Mais, avant d’analyser cette problématique nous allons analyser l’évolution de ton épargne sur 25 ans si tu fais le choix de louer ou d’acheter ton bien immobilier.

 

Mme Loué contre M. Hachette

 

Deux amis, Mme Loué et M. Hachette, décident de changer de ville et s’installent dans des appartements identiques. Mme Loué décide de louer le bien alors que M. Hachette décide de l’acheter.

Les deux amis disposent d’une épargne de 50 000€ et les appartements valent chacun 200 000€.

Le coût total d’achat de l’appartement est de 220 000€ (frais d’agence + frais de notaire). M. Hachette décide d’emprunter la somme de 170 000€ sur 25 ans à un taux de 2,3% soit des mensualités de 766€ et d’utiliser la totalité de son épargne pour acheter l’appartement.

En plus de ses 766€ à payer mensuellement, M. Hachette paye 800€ de taxe foncière et 1 000€ de charges de copropriété. Ces dépenses font grimper les mensualités à 916€.

Mme Loué loue le même bien pour 750€. Elle souscrit à l’assurance habitation obligatoire et doit contribuer aux frais d’entretien des parties communes. Elle paye donc au total 800€ par mois.

Mme. Loué décide d’investir la différence soit 116€ (916 – 800) sur un portefeuille rémunéré à hauteur de 5%. Pour obtenir ce rendement, elle suit les conseils de l’article : Débutant comment investir en bourse. Contrairement à M. Hachette, Mme Loué dispose toujours de son épargne de 50 000€.

M. Hachette

Mensualités : 916€.

Il a utilisé toute son épargne pour s’acheter son bien immobilier qu’il aura remboursé d’ici 25 ans.

Mme Loué

Mensualités : 800€.

Elle possède toujours ses 50 000€ et décide de les investir en ajoutant 116€ mensuellement.

Nous allons partir du principe que le marché de l’immobilier est dans une période de stagnation. L’indice du prix de l’immobilier et l’indice des loyers n’évolue pas – j’essaye de prendre des chiffres qui me paraissent les plus réalistes possibles.

Voyons ensemble l’évolution de leur épargne sur 25 ans : 

 

Comme tu le vois, après 25 ans, Mme Loué est plus riche que M. Hachette. Bien sûr ce résultat n’est pas la vérité absolue, il est très fortement influencé par les chiffres que tu vas prendre. J’ai essayé de prendre des chiffres qui me paraissent les plus probables. En effet un rendement de 5% annuel est largement atteignable en investissant en bourse avec la méthode Débutant comment investir en bourse mais aussi avec la méthode d’investissement d’Harry Browne.

Bien sûr si tu penses que les prix de l’immobilier vont augmenter de 2% par an sur 25 ans, le résultat sera tout autre. Cependant, ce n’est pas mon analyse. Je pense que les prix de l’immobilier ont atteint un point haut et que nous allons assister à un phénomène de correction ou à minima de stagnation sur le marché.

 

Le prêt à l’épreuve de la réalité

 

Comme je l’avais mentionné plus haut, la durée « réelle » d’un prêt immobilier est en moyenne de 8 ans. Plusieurs raisons peuvent concourir à la revente prématurée du bien immobilier : séparation, mutation, nouveaux enfants …

Selon CAFPI (entreprise de courtage en prêts immobiliers), la durée de vie moyenne réelle d’un prêt immobilier est de 8 ans.

Quand tu vends ta maison principale, la plus-value n’est pas taxée. En revanche, tu vas devoir repayer les frais de notaire et les frais d’agence pour acheter ton nouveau bien.

On va reprendre l’exemple précédent et supposer que M.Hachette est contraint de vendre son bien immobilier à la huitième année pour en acheter un nouveau.

Son nouvel appartement est financé par un prêt mais aussi par le produit de la vente de son premier appartement soit 64 625€. Son nouvel appartement a une valeur de 200 000€ et le coût total d’achat est de 220 000€. Il emprunte donc 155 400€ sur 20 ans à un taux de 2% soit des mensualités de 803€. Viennent se greffer la taxe foncière et les charges de copropriété faisant grimper les mensualités à 920€.

Sur 25 ans on a :  

 

Comme tu le vois, la différence est encore plus importante entre M. Hachette et Mme Loué au bout de 25 ans.

Les frais d’agence et les frais de notaire entraînent une perte de capital importante à la huitième année. Dans des conditions réelles, la perte de capital est encore plus importante. En effet, j’ai considéré ici que le premier bien été vendu directement au prix de 200 000€. En pratique, le bien met plus de temps à être vendu et des travaux de rafraichissement sont souvent nécessaires.

De plus, sur cette simulation, j’ai considéré qu’il n’y avait pas d’indemnité de remboursement anticipé.

À noter :

Si tu n’as pas pensé à négocier la clause de remboursement anticipé, le remboursement anticipé de ton prêt entraîne une indemnité. Celle-ci est plafonnée à 6 mois d’intérêt au taux moyen du prêt et ne peut dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement.

 

Acheter ou louer : ce n’est pas juste une question d’arithmétique

 

Le critère financier n’explique pas tout dans le choix d’accéder à la propriété ou de louer son bien. D’autres critères comme l’envie de se sentir chez soi ou l’envie de faire des améliorations dans sa maison entre aussi en compte.

Se sentir chez soi et ne plus être à la merci de son propriétaire est une raison souvent invoquée par les acheteurs. Seulement, souvent, on ne voit que le côté positif et on oublie qu’être propriétaire c’est aussi beaucoup d’incertitudes. Parmi ces incertitudes on peut notamment citer un voisinage bruyant, des travaux publics importants près de son bien, une expropriation, une mutation professionnelle … Il faut toujours voir les deux côtés de la médaille !

Une autre raison qui rejoint la première est l’impossibilité de réaliser des améliorations ou de personnaliser son appartement lorsqu’on le loue. En effet, tu ne vas pas réaliser des travaux d’amélioration alors que ce n’est pas toi qui es propriétaire ! De plus, quand tu loues ton bien, il t’est impossible de le personnaliser.

Enfin, es-tu capable d’investir chaque mois ce que tu ne dépenses pas en achetant ? Les calculs reposent sur le principe que tu es capable d’investir l’argent que tu ne dépenses pas. Si tu as un comportement dépensier, il vaut peut-être mieux pour toi que tu achètes ton bien immobilier.

Pour finir, je te dresse un tableau des principales différences entre acheter et louer son bien immobilier :

AcheterLouer
Engagement importantEngagement très limité
Absence de liberté de mouvementLiberté de mouvement
Incertitudes (voisin bruyant, travaux publics, expropriation ...)Peu d'engagement donc moins d'incertitudes
Possibilité de faire une bonne affaire à l'achatPas d'achat
Taxe foncière + charges de copropriétécharges de copropriété limitées
Se sentir chez soiNe pas être réellement "chez soi"
Intérêts déductibles des impôtsPas d'intérêts
Coût d'achat importantPas d'achat
LONG TERME obligatoire sinon tu perds de l'argentPeut convenir à court/moyen/long terme
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