4 exemples démontrant la puissance de l’effet de levier en immobilier

by | Jul 21, 2016 | Immobilier | 0 comments

Que ce soit en matière mobilière ou en matière immobilière, l’effet de levier permet d’augmenter tes profits et tes pertes.

En matière mobilière, de nombreux brokers proposent des effets de levier mais les utiliser demeure risqués.

 

Exemple effet de levier de 10 avec brocker :
Vous investissez 100€ avec un effet de levier de 10, le brocker misera pour vous 1000€. Seulement si votre investissement perd 10% de son capital, vous avez perdu la totalité des 100€ !

 

Dans le cadre d’un investissement immobilier, en revanche, nous allons voir que les risques engendrés par l’utilisation de l’effet de levier sont bien plus faibles.
Comment calcule t-on l’effet de levier ?

C’est plutôt simple, il suffit de prendre la somme que vous investissez et de la diviser par votre apport personnel.

Exemple : Ton apport personnel est de 10 000€ et tu empruntes 50 000€. Dans ce cas, l’effet de levier est de 6 (60 000/10 000).

Autrement dit, tu n’investis plus 10 000€ mais bien 60 000€ !

Comme tu le vois, l’effet de levier permet d’investir bien plus que ton apport personnel !

En matière immobilière, le montage classique est de rembourser les mensualités du prêt avec les loyers de l’immeuble

 

À noter : Vous pouvez très bien utilisé le même principe que l’investissement locatif en matière boursière (les dividendes remboursent les mensualités). Cependant, bonne chance pour convaincre votre banque de vous prêter pour investir sur les marchés financiers !

 

Nous allons voir ensemble 4 exemples d’investissements locatifs aux caractéristiques différentes.

Dans les 4 exemples que je te montre, je ne prends pas en compte l’impôt dû. Ce dernier est trop dépendant de ta situation financière et du type d’investissement.

 

Cas pratique :

Pierre est prévoyant. Avant d’investir, il souhaite connaître ce qui va advenir de son investissement dans 3 cas différents : hausse de l’immobilier, baisse de l’immobilier, stagnation de l’immobilier.

Il a prévu d’acheter un appartement de 90 000€ avec un apport personnel de 10 000€. Pour ce faire, il emprunte 100 000€ (quelques travaux sont à effectuer) sur 20 ans à un taux de 2%.

Cet appartement est déjà loué contre 700€ par mois (8400€/an) et la totalité des charges s’élève à 2 100€ par an.

 

 

Analyse de l’investissement en période haussière

Dans cette première simulation, on considère que les prix de l’immobilier augmentent de 2%/an. Le loyer et les charges augmentent, quant à eux, de manière moins importante à 1%/an.

Le tableau ci-dessous résume l’évolution de l’investissement :

Année N/€Revenus fonciersChargesRemboursement du prêtCash-flow avant impôtValorisation de l'immeuble
TotalAugmentation de 21 % des revenus fonciers par rapport à l'année N1+21 % de charges par rapport à l'année N1Annuité constante+27 100€Augmentation de 45% de la valeur de l'immeuble
N18 400€2 100€5 581€719€90 000€
N28 484€2 121€5 581€782€91 800€
N38 568€2 142€5 581€845€93 636€
N48 654€2 163€5 581€909€95 508€
N58 741€2 185€5 581€974€97 418€
N68 828€2 207€5 581€1 040€ 99 367€
N78 916€2 229€5 581€1 106€101 354€
N89 005€2 251€5 581€1 173€103 381€
N99 095€2 273€5 581€1 240€105 449€
N109 186€2 296€5 581€1 309€107 558€
N119 278€2 319€5 581€1 378€109 709€
N129 371€2 342€5 581€1 447€111 903€
N139 465€2 366€5 581€1 517€114 141€
N149 559€2 389€5 581€1 588€116 424€
N159 655€2 413€5 581€1 660€118 753€
N16
9 752€2 438€5 581€1 733€121 128€
N179 849€2 462€5 581€1 806€123 550€
N18
9 948€2 487€5 581€1 880€126 021€
N1910 047€2 511€5 581€1 954€128 542€
N2010 148€2 537€5 581€2030€131 113€

 

Bien évidemment, c’est le schéma idéal pour un investissement locatif. Ton investissement a procuré plus de 27 100€ de cash-flow (attention à l’impôt !) et ton immeuble vaut maintenant 131 113€ (sans compter les travaux effectués).

Autrement dit, tu as investi 10 000€ et tu te retrouves avec un immeuble valant 13 fois plus ! Cela nous donne un rendement annuel de 12,5% !

Avec l’effet de levier, même quand tu perds tu gagnes !

 

À l’inverse, dans cette deuxième simulation, on considère que les prix de l’immobilier diminuent de 2%/an. Le loyer et les charges diminuent, quant à eux, à hauteur de 1%/an. Personnellement, c’est le scénario que je privilégie. Dans cet article je t’expose 4 raisons pour lesquelles le prix de l’immobilier va baisser.

Le tableau ci-dessous résume l’évolution de l’investissement :

Année N/€Revenus fonciersChargesRemboursement du prêtCash-flow avant impôtValorisation de l'immeuble
TotalBaisse de 18 % des revenus fonciers par rapport à l'année N1- 18% de charges par rapport à l'année N1annuité constante+ 3 098€Diminution de 32% de la valeur de l'immeuble
N18 400€2 100€5 581€719€90 000€
N28 316€2 079€5 581€656€88 200€
N38 232€2 058€5 581€593€86 436€
N48 150€2 037€5 581€531€84 707€
N58 069€2 017€5 581€470€83 013€
N67 988€1 997€5 581€410€81 352€
N77 908€1 977€5 581€350€79 725€
N87 829€1 957€5 581€291€78 131€
N97 751€1 937€5 581€232€76 568€
N107 673€1 918€5 581€174€75 037€
N117 596€1 899€5 581€116€73 536€
N127 520€1 880€5 581€59€72 065€
N137 445€1 861€5 581€3€70 624€
N147 371€1 842€5 581€- 52€69 212€
N157 297€1 824€5 581€- 107€67 827€
N167 224€1 806€5 581€- 162€66 471€
N177 152€1 788€5 581€- 216€65 141€
N187 080€1 770€5 581€- 270€63 838€
N197 009€1 752€5 581€- 323€62 562€
N206 939€1 734€5 581€- 376€61 310€

 

Dans cette deuxième simulation, l’investissement est bien entendu beaucoup moins profitable. En prenant en compte les impôts, Pierre devra certainement sortir au moins 30 000€ sur les 20 ans.

Il faut donc garder à l’esprit, lorsque l’on effectue un investissement à effet de levier, que si les prix baissent il faut une bonne trésorerie pour éviter que cela se termine comme lors de la crise des subprimes !

Cependant, dans le cas où Pierre n’a pas eu de problème à sortir 1 500€/an de ses poches pour assurer la soutenabilité de l’investissement, il se trouve tout de même enrichi par rapport à l’année N1.

En effet, il est maintenant propriétaire d’un appartement valant plus de 61 000€. En considérant qu’il a dû sortir 30 000€ de sa poche au cours des 20 ans, il est tout de même passé de 10 000€ à 31 000€ (61 000 – 30 000) soit un taux 5,5% par an !

 

 

Analyse de l’investissement en période de stagnation

 

Pour la dernière simulation, on considère que le loyer, les charges et la valorisation de l’immeuble n’évoluent pas.

Sur 20 ans on a :

Année N/€Revenus fonciersChargesRemboursement du prêtCash-flow avant impôtValorisation de l'immeuble
Total0% d'augmentation0% d'augmentationAnnuité constante+ 14 380€0% d'augmentation
N18 400€2 100€5 581€719€90 000€
N28 400€2 100€5 581€719€90 000€
N38 400€2 100€5 581€719€90 000€
N48 400€2 100€5 581€719€90 000€
N58 400€2 100€5 581€719€90 000€
N68 400€2 100€5 581€719€90 000€
N78 400€2 100€5 581€719€90 000€
N88 400€2 100€5 581€719€90 000€
N98 400€2 100€5 581€719€90 000€
N108 400€2 100€5 581€719€90 000€
N118 400€2 100€5 581€719€90 000€
N128 400€2 100€5 581€719€90 000€
N138 400€2 100€5 581€719€90 000€
N148 400€2 100€5 581€719€90 000€
N158 400€2 100€5 581€719€90 000€
N168 400€2 100€5 581€719€90 000€
N178 400€2 100€5 581€719€90 000€
N188 400€2 100€5 581€719€90 000€
N198 400€2 100€5 581€719€90 000€
N208 400€2 100€5 581€719€90 000€

 

À la fin des 20 ans, on arrive à un cash-flow avant impôts de 14 380€. Au cours des 20 ans, Pierre devra sans doute piocher un peu dans ses économies mais il sera propriétaire d’un appartement de 90 000€ (sans compter les travaux effectués).

Dernier exemple : Jean contre Mohamed

 

Deux amis, Jean et Mohamed, décident de se lancer dans l’investissement immobilier. Les deux amis disposent de 60 000€ chacun à investir dans leur projet.

Jean décide d’investir dans un appartement de 100 000€. Pour cela il contracte un prêt de 50 000€ sur 20 ans au taux fixe de 2%. Le bien est déjà loué contre 10 000€ par an et les charges s’élèvent à 2 500€ par an.

On considérera que les prix sont stables sur les 20 ans, on a pour Jean :

Année N/€Revenus fonciersChargesRemboursement du prêtCash-flow avant impôtValorisation de l'immeuble
Annuité constante+ 88 080€100 000€
N510 000€2 500€3 096€4 404€100 000€
N1010 000€2 500€3 096€4 404€100 000€
N1510 000€2 500€3 096€4 404€100 000€
N2010 000€2 500€3 096€4 404€100 000€

 

Mohamed décide, quant à lui d’investir dans deux appartements de 100 000€. Pour ce faire, il contracte un prêt de 150 000€ sur 20 ans au taux fixe de 2%. Les deux appartements sont déjà loués et procurent des revenus fonciers de 20 000€ par an pour 5 000€ de charges.

On a pour Mohamed :

Année N/€Revenus fonciersChargesRemboursement du prêtCash-flow avant impôtValorisation des immeubles
TotalAnnuité constante+ 114 000€200 000€
N520 000€5 000€9300€5 700€200 000€
N1020 000€5 000€9300€5 700€200 000€
N1520 000€5 000€9300€5 700€200 000€
N2020 000€5 000€9300€5 700€200 000€

 

 

Grâce à ce comparatif on voit tout l’intérêt de l’effet de levier. Non seulement Mohamed dégage plus de cash-flow (il paiera bien entendu plus d’impôts, attention à bien le prendre en compte) mais il sera aussi propriétaire de deux appartements alors que Jean n’est propriétaire que d’un seul appartement !

 

 

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